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Quando a empresa locadora de um imóvel executa benfeitorias ou construções no respectivo bem, tais desembolsos devem ser contabilizados de forma específica.

CLASSIFICAÇÃO

De acordo com o artigo 179 da Lei 6.404/76, as contas do ativo imobilizado são classificadas do seguinte modo:

Imobilizado - os direitos que tenham por objeto bens corpóreos destinados à manutenção das atividades da companhia ou da empresa ou exercidos com essa finalidade, inclusive os decorrentes de operações que transfiram à companhia os benefícios, riscos e controle desses bens.

Exemplo:

A construção de um barracão não é uma despesa e sim um gasto, que seria normalmente imobilizado, se a construção fosse efetuada em terreno da própria empresa.

Desta forma, se a empresa realiza uma benfeitoria e esta se caracteriza como Ativo Imobilizado, deverá ser aí classificada; é irrelevante o fato de ter sido realizada em propriedade da empresa ou de terceiros.

Nos exemplos tratados no presente tópico, utilizaremos a classificação dos gastos com benfeitorias como sendo imobilizado.



Pessoa Jurídica Locadora do Imóvel


Os valores relativos às benfeitorias agregados aos imóveis locados pela pessoa jurídica terão o seguinte tratamento:



a) o valor das benfeitorias que serão indenizadas será registrado a débito da conta do Imobilizado tendo como contrapartida de lançamento a conta do Exigível;

b) o valor das benfeitorias que não forem indenizadas será registrado a débito da conta do Imobilizado e a crédito da conta de Receita de Aluguéis.



Pessoa Jurídica Locatária do Imóvel



Os custos das construções e benfeitorias realizadas em bens pertencentes a terceiros devem ser contabilizados:



a) no Ativo Circulante ou no Realizável a Longo Prazo, como valores a receber, quando indenizáveis;

b) no Imobilizado, na medida em que os valores forem dispendidos na benfeitoria e apropriados posteriormente, como despesa operacional (ou custo de produção se realizados em imóveis ou equipamentos utilizados no processo produtivo), mediante amortização ou depreciação conforme o caso.



EXEMPLOS DE REGISTROS CONTÁBEIS



Benfeitorias Não Indenizáveis



Empresa "A" realizou construções em um terreno alugado de outra pessoa jurídica "B", no valor de R$ 50.000,00.



O contrato, após a execução das benfeitorias, tem vigência fixada por mais 50 meses e estabelece que as benfeitorias não serão indenizadas. Contabilização:



I - Na pessoa jurídica "A" (Locatária):

a) Pelo registro dos gastos incorridos durante a construção:

D - Benfeitorias em Andamento (Imobilizado)

C - Caixa/Bancos (Ativo Circulante)

R$ 50.000,00

b) Pelo registro da conclusão da obra:

D - Benfeitorias em Propriedades de Terceiros (Imobilizado)

C - Benfeitorias em Andamento (Imobilizado)

R$ 50.000,00



c) Pelo registro da quota mensal de amortização que será apropriada durante a vigência do contrato:



D - Amortizações (Custo ou Despesa – Conta de Resultado)

C – Amortizações Acumuladas (Imobilizado)

R$ 1.000,00



Nota: Cálculo da apropriação da quota mensal: R$ 50.000,00 : 50 meses = R$ 1.000,00



II - Na pessoa jurídica "B" (Locadora):



a) Pelo registro do bem no mês em que ocorrer a conclusão da benfeitoria na empresa "A":



D - Edificações (Imobilizado) R$ 50.000,00

C - Receita de Aluguéis (Resultado) R$ 1.000,00

C - Receitas Diferidas (Passivo Não Circulante) R$ 49.000,00



Notas:



1) O bem será depreciado de acordo com as taxas fixadas pela legislação, a partir do momento em que a empresa "A" iniciar a utilização do bem.

2) A receita será apropriada em obediência ao princípio da competência na vigência do contrato.



Benfeitorias Indenizadas Parcialmente



Empresa "A" (locadora) aluga um terreno de sua propriedade para a empresa "B", pelo prazo de seis anos (72 meses), cobrando o valor de R$ 1.200,00 a título de aluguel.



A empresa "B" constrói um barracão no imóvel locado no valor de R$ 80.000,00, ficando pactuado que a empresa "A" ressarcirá a importância de R$ 50.000,00 a partir do 13º mês do período locativo, em parcelas iguais e sucessivas de R$ 1.000,00 que serão deduzidas do aluguel.



O referido barracão foi concluído no 13º mês e será utilizado a partir desse mês pela empresa "B".



Contabilmente, teremos:



I - Na empresa "B" (Locatária):

a) Pelo registro do gasto de R$ 80.000,00 na construção do barracão:

D - Benfeitorias em Propriedades de Terceiros (Imobilizado) R$ 30.000,00

D - Valores a Receber (Ativo Circulante) R$ 12.000,00

D - Valores a Receber (Ativo Realizável a Longo Prazo) R$ 38.000,00

C - Caixa/Bancos (Ativo Circulante) R$ 80.000,00



b) Pelo registro, a partir do 13º mês do pagamento do aluguel e do ressarcimento efetuado pela empresa "B":



D - Despesas de Aluguéis (Resultado) R$ 1.200,00

C - Valores a Receber (Ativo Circulante) R$ 1.000,00

C - Caixa/Bancos (Ativo Circulante) R$ 200,00



c) Pelo registro da parcela de depreciação mensal a partir do 13º mês:



D - Depreciações (Resultado)

C - Depreciações Acumuladas (Imobilizado)

R$ 500,00



Nota: Apropriação da quota mensal: R$ 30.000,00 : 60 meses = R$ 500,00.

d) Pelo registro da transferência da benfeitoria para a empresa "A", ao término do contrato:

D - Depreciação Acumulada (Imobilizado)

C - Benfeitorias em Propriedade de Terceiros (Imobilizado)

R$ 30.000,00



II - Na empresa "A" - Locadora:

a) Pelo registro da parcela indenizada à empresa "B":

D - Edificações (Imobilizado) R$ 50.000,00

C - Contas a Pagar (Passivo Circulante) R$ 12.000,00

C - Contas a Pagar (Passivo Não Circulante) R$ 38.000,00

b) Pelo reconhecimento como receita de aluguel do valor relativo à parcela não indenizada à empresa "B":

D - Edificações (Imobilizado) R$ 30.000,00

C - Receitas de Aluguéis (Resultado) R$ 500,00

C - Receitas Diferidas (Passivo Não Circulante) R$ 29.500,00



Nota: Considerar o reconhecimento da receita mensalmente, até o final do contrato.

c) Pelo recebimento do aluguel mensalmente:

D- Caixa/Bancos (Ativo Circulante) R$ 200,00

D - Contas a Pagar (Passivo Circulante) R$ 1.000,00

C - Aluguéis a Receber (Ativo Circulante) R$ 1.200,00



Benfeitorias Indenizadas Integralmente



Empresa "A" constrói um galpão em um terreno alugado de outra pessoa jurídica "B", tendo gasto um valor de R$ 80.000,00. Pelo contrato ficou acertado que a empresa "B" indenizaria integralmente a empresa "A", mediante dedução de R$ 4.000,00 no valor do aluguel mensal que equivale a R$ 5.000,00, em 20 parcelas.



I - Na empresa "A":

a) Pelo registro dos gastos na construção:

D - Valores a Receber (Ativo Circulante) R$ 48.000,00

D - Valores a Receber (Realizável a Longo Prazo) R$ 32.000,00

C - Caixa/Bancos/Fornecedores R$ 80.000,00



Nota: 12 parcelas x R$ 4.000,00 = 48.000,00 no circulante e o restante no realizável a longo prazo.

b) Pelo registro das parcelas de indenização e do valor do aluguel pago:

D - Despesas de Aluguéis (Resultado) R$ 5.000,00

C - Valores a Receber (Ativo Circulante) R$ 4.000,00

C - Caixa/Bancos (Ativo Circulante) R$ 1.000,00



II - Na empresa "B":

a) Pelo registro do valor a indenizar para a empresa "A":

D - Edificações (Imobilizado) R$ 80.000,00

C - Contas a Pagar (Passivo Circulante) R$ 48.000,00

C - Contas a Pagar (Passivo Não Circulante) R$ 32.000,00



Nota: A empresa "B" poderá calcular a depreciação, na forma da legislação vigente, a partir do período em que a locatária passar a utilizar-se da benfeitoria.

b) Pelo registro do valor do aluguel recebido mensalmente:

D - Caixa/Bancos (Ativo Circulante) R$ 1.000,00

D - Contas a Pagar (Passivo Circulante) R$ 4.000,00

C - Receita de Aluguéis (Resultado) R$ 5.000,00.



Bases: art. 305, 307, 310, 324, 325 e 327 do Regulamento do IR/99, e artigo 179 da Lei 6.404/76.